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    疫情期間房租怎么付?違約金是否給?紹興出臺8條審理意見

    類型:本地新聞 加入時間:2020-2-20 16:42:56 點擊數:6133 來源:紹興市房協


        如何妥善處理新冠肺炎疫情期間

        房屋租賃合同糾紛!

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        為深入貫徹習近平總書記關于堅決打贏疫情防控的人民戰爭總體戰阻擊戰重要指示精神和在中央依法治國委員會第三次會議上的重要講話精神,充分發揮民事審判職能作用,妥善處理涉新冠肺炎疫情的房屋租賃合同糾紛,促進房屋租賃市場健康穩定發展,現提出以下意見。

    1、樹立利益平衡理念,促進租賃市場健康穩定發展
        全市法院在審理涉新冠肺炎疫情的房屋租賃合同糾紛案件時,應樹立利益平衡理念,綜合考慮疫情對租賃雙方的影響,既要注重保障出租人的合法收益,也要考慮承租人未能實際使用租賃物造成的損失,尤其是對經營性用房的承租人,要積極創造條件推動其盡快復工復產,努力在保障合法收益、促進經濟發展、維護市場穩定之間實現互利共贏。

    2、從嚴把握解除條件,鼓勵合同繼續履行
        維護合同關系的穩定性。

        對受疫情影響但符合繼續履行條件的經營性房屋租賃合同,當事人要求解除合同的,一般不予支持。

        引導當事人就租金支付延展期、減免違約金、延長租賃期等重新協商,鼓勵雙方繼續履行。

        一方可以履行而拒絕履行的,另一方可依照《中華人民共和國合同法》相關規定,要求其承擔相應違約責任。

        對因疫情原因導致無法實現房屋租賃合同目的的,承租人可以要求解除合同。

    3、準確適用不可抗力,合理界定免責要件

        嚴格審查疫情或防控措施是否阻礙房屋租賃合同的履行。

        在認定不可抗力時,需綜合考慮疫情給經營或居住功能帶來的實際影響、影響大小、因果關系等因素。
     
        對于疫情發生前已存在欠交租金等違約行為,當事人以不可抗力為由要求免除違約責任的,不予支持。

        疫情發生后才簽訂房屋租賃合同,且防控措施未發生實質性變化的,當事人以不可抗力要求減免租金、延長租期或解除合同的,不予支持。

        因承租人違反疫情防控政策,導致租賃房屋無法正常使用或租賃房屋無法正常使用期限延長的,仍應按照合同約定支付該期間的租金。

    4、注意區分風險類型,審慎適用情勢變更
     
        對于經營性房屋租賃合同,要合理區分情勢變更與商業風險。

        對于政府并未明令暫停營業的行業、企業,因疫情對經營造成較大影響,承租人可以主張情勢變更,要求出租人減免部分租金。

        但在判斷是否屬于情勢變更時,應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠超正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素,并結合市場的具體情況,謹慎識別情勢變更,合理判定租金減免范圍。

    5、依法適用誠信原則,妥善認定附隨義務

        當事人以不可抗力為由主張部分或全部免除責任的,仍應提供證據證明其已盡到通知義務,以減輕可能給對方造成的損失。

        鼓勵受疫情影響的合同當事人采取多種手段盡量減少損失,依法支持當事人為防止損失擴大而支出的合理費用,當事人違約后對方沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。

        承租人被釆取強制隔離或其他限制措施期間,租賃期限屆滿的,雙方不能就續租達成一致意見的,出租人應當妥善保管承租人在租賃房屋中的物品。

    出租人未按有關疫情防控要求履行申報承租人信息、告知承租人延遲返程等義務,致使承租人無法使用租賃房屋的,出租人應當承擔相應的責任。
     
    6、綜合考量具體情形,合理確定租金減免范圍

        對于仍在使用租賃物經營的,要具體分析疫情對其經營的影響大小、因果關系等酌情減免部分租金。

        對于經營影響較小或屬正常商業風險的,一般不應予以減免。

        對于居住型租房,疫情未實際性影響居住使用功能的,不應予以減免。

        因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的,可減免不能使用租賃物期間的租金。

        在具體操作中,可根據公平原則視情適當減免租金,合理分擔因疫情防控導致的不利后果,平衡各方利益。

    7、優化網上服務功能,及時便捷化解糾紛

        加強網上訴訟服務的宣傳引導,提高疫情防控期間網上訴訟服務的接受度和首選率。

        綜合運用移動微法院、ODR、智能送達等平臺,推動訴訟事項遠程辦理。優化辦案模式,大力推進網上立案、在線調解、線上庭審,促使糾紛及時高效處理,避免因疫情原因造成房屋閑置損失擴大。

    8、堅持發展新時代“楓橋經驗”,推動糾紛源頭治理

        加強與房產行政主管部門的對接協調,發揮部門協作聯動優勢。

        積極發揮人民調解委員會、房地產中介行業協會等各類社會組織和專業團體的作用,加大糾紛化解力度,引導雙方同舟共濟、共克時艱。
     
        強化法治宣傳,通過以案釋法、法律推送、法官解讀等形式,開展法律知識宣傳和法律風險提示,引導租賃各方規范自身行為。

        加強信息報送和問題研判,適時提出針對性的司法建議。

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